A dívida condominial, é uma dívida diferente das demais dívidas. Geralmente estamos acostumados com as dívidas de crediário, dívidas bancárias etc, onde o que determina o conhecimento da dívida, além do compromisso, é principalmente o aviso de quem cobra do devedor.

No condomínio não funciona assim, para lei e para a justiça, viver em condomínio é saber a data certa do vencimento de cada débito, todos sabemos e temos o dever de saber o dia que se vence o condomínio, é um dever do condômino.

Por isso pagar em dia é um dever, e não direito, uma vez que o condomínio não possui finalidade de lucro, não se aplicando assim o Código De Defesa Do Consumidor, que permitiria a constituição em mora prévia. Com lei própria o condomínio não necessita de nenhuma aviso ao devedor.

Para o condomínio basta cobrar seus débitos no prazo de 05 anos, independente de aviso. Existe uma lei condominial específica que retira a relação de consumo destas negociações.

Na verdade não. A dívida condominial possui previsão
expressa na lei, nela se aplicam as seguintes correções e acréscimos que todos devemos conhecer, não necessariamente se aplicando todas:

a) correção monetária,

b) multa de 2% de cada vencimento

c) juros moratórios de 1% ao mês

d) custos documentais acaso não se possua um atualizado
sistema de registros no condomínio

e) encargos contratuais firmados pelo próprio condomínio para a cobrança de seus devedores com terceiros

f) se estiver acima do limite administrativo permitido
pelo condomínio, com envio ao setor judicial, a troca
dos encargos acima por honorários de advogado conforme
a lei de até 20%.

Assim o débito é crescente diariamente, por um índice que
chamamos de juros de mora.
O juros que nada mais é do que uma imposição lega do art.1.336 do Código Civil Brasileiro, serve para forçar o pagamento do devedor, tem incidência de 1% ao mês ou 0,34 ao dia. Se olharmos para a poupança que rende mensalmente por volta de 0.5%, entendemos como pesada é a correção legal, o maior erro é achar que o tempo vai melhorar. Não vai, muitas vezes se pede o cálculo hoje e daqui 3 meses se terá acréscimo considerável por incidência deste juros e correções monetárias.

Não existe juros abusivos ou em dobro. Ambos valores são
dispostos no art. 1336 do Código Civil, são dois valores
totalmente distintos, o juros de mora de 1% ao mês, é um
juros para forçar o devedor a pagar o quanto antes, é uma
força legal imposta pela lei, para que se evite a postergação
do pagamento.
A lei ainda permite que o juros de mora possa ser maior ou
menor se estiver assim na Convenção do Condomínio.
A multa por sua vez, de 2%, é aplicada no primeiro dia de
vencimento assim provavelmente no seu cálculo aparecerá como exemplo em um boleto de R$100,00 o valor de R$102,00 reais pois já foi aplicada a multa de 2%. Diferente dos juros esta é uma penalidade imposta pela lei para diferenciar os demais bons pagadores que quitaram os seus débitos em dia, pois se não fosse assim todos pagariam com atrasos.

É um enorme engano, como dito anteriormente, viver em
condomínio é mais do que simplesmente possuir o bem, é ter que conviver e compartilhar, pagamentos e rateios. E não se aplica a noção de consumo e sim a noção de comunhão de escopos, que diz que temos muitos deveres também. Temos o dever de pagar. Acaso um inquilino não pague e haja uma cobrança condominial a justiça entenderá que o
“proprietário” deterá legitimidade para responder, e não o
inquilino. E a noção é simples, a dívida condominial pode
levar o imóvel a leilão, obviamente quem perderia se o imóvel fosse a leilão é o proprietário, jamais o inquilino que
possui relação provisória com o bem. Acordos extrajudiciais
firmados com o condomínio servem de prova robusta aos
proprietários para ressarcimento na cobrança judicial de
inquilino inadimplente. 

Outro grande engano, a lei com a reforma processual
previu expressamente no seu Art. 833 §1 que será leiloado o
bem inclusive se for único bem de família. A própria
discussão já chegou ao Supremo Tribunal Federal, que entendeu que a dívida condominial por ser dívida de “Comunhão De Escopos” desrespeita a dignidade humana de quem paga em dia, devendo o imóvel ser leiloado por dívida.

O principal documento que todos devem pedir na hora da
compra de um imóvel é a certidão de quitação de débitos
condominiais. Se não pedir não adiantará reclamar. A dívida
condominial é solidária, reponde todo mundo.
Ainda o Código Civil prevê expressamente que a propriedade somente se alterará com o Registro de Imóveis, Art. 1.245, assim é de suma importância que se o vendedor/comprador, não quiser ter problemas no futuro se responsabilize também em registrar o divórcio ou a venda/compra do bem, no registro de imóveis. Além de informar o débito no formal de partilha.
Contrato de compra e venda não é registro de imóvel, tampouco sentença judicial faz publicidade perante terceiros.
Alertamos que muitas imobiliárias não seguem estritamente a lei, deveriam pois fundamentalmente servem para essas
soluções, não informam do risco de se regularizar a
documentação, e devem ser acionadas judicialmente se
causaram algum dano à quem as contratou, cabe lembrar que na relação do vendedor/comprador com a imobiliária cabe inclusive o famoso dano moral, contra a imobiliária ou
corretor.
Se o novo proprietário ficou responsável por registrar o
bem, e não o fez, poderá também ser acionado pelo antigo
proprietário, a regra geral é que quem deu causa ao prejuízo
do outro responde inclusive com danos morais, pelo dano
causado.

Sim a procuração registrada em cartório, é um instrumento
de outorga temporário. Quem passa a procuração deve saber dos riscos deste documento, assim pode-se fazer acordo em nome do proprietário matriculado em registro, com a procuração, acaso o acordo seja descumprido quem responde é
quem passou a procuração, mas eventualmente poderá levar o imóvel para leilão do novo proprietário, pois a dívida
acompanha a coisa (propter rem). A procuração deve prever a possibilidade de se negociar dívidas inclusive condominiais.
E deve ter um prazo razoável de assinatura. Lembrando que
não são aceitos substabelecimentos – (procuração de
procuração) justamente pelo caráter temporário do documento
original.

Novamente os juros cobrados são os legais, o Código de
Processo Civil em seu Artigo 916, permitiu apenas o
parcelamento em 6 vezes, com 30% de entrada, e correções
futuras nas demais parcelas, atualizadas de 1% ao mês futuro e correção monetária futura.
Prevendo a dificuldade de muitas pessoas neste pagamento de apenas 06 vezes os condomínios, respaldados nas normas contratuais dos “acordos extrajudiciais”, permitem em alguns casos parcelamentos maiores, se o seu condomínio permite estes parcelamentos fique ciente de que as parcelas futura precisam ser corrigidas com 1% mais correção monetária, assim jamais teremos parcelas “secas”, ou seja, jamais um débito de R$6.000,00 reais, será dividido em 06 parcelas de R$1.000,00, pois em cada parcela a ser paga será aplicada a incidência futura pelos meses que faltam devidamente corrigidas, e por isso é quase impossível haver descontos em débito condominial, sindico que dá desconto pode sofrer ação de prestação de contas