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Perguntas frequentes

Reunimos as principais dúvidas sobre o débito, cobranças e pagamentos no ambiente condominial. Em caso de dúvidas, entre em contato com a gente.

A dívida condominial, é uma dívida diferente das demais dívidas. Geralmente estamos acostumados com as dívidas de crediário, dívidas bancárias etc, onde o que determina o conhecimento da dívida, além do compromisso, é principalmente o aviso de quem cobra do devedor.

No condomínio não funciona assim, para lei e para a justiça, viver em condomínio é saber a data certa do vencimento de cada débito, todos sabemos e temos o dever de saber o dia que se vence o condomínio, é um dever do condômino.

Por isso pagar em dia é um dever, e não direito, uma vez que o condomínio não possui finalidade de lucro, não se aplicando assim o Código De Defesa Do Consumidor, que permitiria a constituição em mora prévia. Com lei própria o condomínio não necessita de nenhuma aviso ao devedor.

Para o condomínio basta cobrar seus débitos no prazo de 05 anos, independente de aviso. Existe uma lei condominial específica que retira a relação de consumo destas negociações.

Na verdade não. A dívida condominial possui previsão
expressa na lei, nela se aplicam as seguintes correções e acréscimos que todos devemos conhecer, não necessariamente se aplicando todas:

a) correção monetária,

b) multa de 2% de cada vencimento

c) juros moratórios de 1% ao mês

d) custos documentais acaso não se possua um atualizado
sistema de registros no condomínio

e) encargos contratuais firmados pelo próprio condomínio para a cobrança de seus devedores com terceiros

f) se estiver acima do limite administrativo permitido
pelo condomínio, com envio ao setor judicial, a troca
dos encargos acima por honorários de advogado conforme
a lei de até 20%.

Assim o débito é crescente diariamente, por um índice que
chamamos de juros de mora.
O juros que nada mais é do que uma imposição lega do art.1.336 do Código Civil Brasileiro, serve para forçar o pagamento do devedor, tem incidência de 1% ao mês ou 0,34 ao dia. Se olharmos para a poupança que rende mensalmente por volta de 0.5%, entendemos como pesada é a correção legal, o maior erro é achar que o tempo vai melhorar. Não vai, muitas vezes se pede o cálculo hoje e daqui 3 meses se terá acréscimo considerável por incidência deste juros e correções monetárias.

Não existe juros abusivos ou em dobro. Ambos valores são
dispostos no art. 1336 do Código Civil, são dois valores
totalmente distintos, o juros de mora de 1% ao mês, é um
juros para forçar o devedor a pagar o quanto antes, é uma
força legal imposta pela lei, para que se evite a postergação
do pagamento.
A lei ainda permite que o juros de mora possa ser maior ou
menor se estiver assim na Convenção do Condomínio.
A multa por sua vez, de 2%, é aplicada no primeiro dia de
vencimento assim provavelmente no seu cálculo aparecerá como exemplo em um boleto de R$100,00 o valor de R$102,00 reais pois já foi aplicada a multa de 2%. Diferente dos juros esta é uma penalidade imposta pela lei para diferenciar os demais bons pagadores que quitaram os seus débitos em dia, pois se não fosse assim todos pagariam com atrasos.

É um enorme engano, como dito anteriormente, viver em
condomínio é mais do que simplesmente possuir o bem, é ter que conviver e compartilhar, pagamentos e rateios. E não se aplica a noção de consumo e sim a noção de comunhão de escopos, que diz que temos muitos deveres também. Temos o dever de pagar. Acaso um inquilino não pague e haja uma cobrança condominial a justiça entenderá que o
“proprietário” deterá legitimidade para responder, e não o
inquilino. E a noção é simples, a dívida condominial pode
levar o imóvel a leilão, obviamente quem perderia se o imóvel fosse a leilão é o proprietário, jamais o inquilino que
possui relação provisória com o bem. Acordos extrajudiciais
firmados com o condomínio servem de prova robusta aos
proprietários para ressarcimento na cobrança judicial de
inquilino inadimplente. 

Outro grande engano, a lei com a reforma processual
previu expressamente no seu Art. 833 §1 que será leiloado o
bem inclusive se for único bem de família. A própria
discussão já chegou ao Supremo Tribunal Federal, que entendeu que a dívida condominial por ser dívida de “Comunhão De Escopos” desrespeita a dignidade humana de quem paga em dia, devendo o imóvel ser leiloado por dívida.

O principal documento que todos devem pedir na hora da
compra de um imóvel é a certidão de quitação de débitos
condominiais. Se não pedir não adiantará reclamar. A dívida
condominial é solidária, reponde todo mundo.
Ainda o Código Civil prevê expressamente que a propriedade somente se alterará com o Registro de Imóveis, Art. 1.245, assim é de suma importância que se o vendedor/comprador, não quiser ter problemas no futuro se responsabilize também em registrar o divórcio ou a venda/compra do bem, no registro de imóveis. Além de informar o débito no formal de partilha.
Contrato de compra e venda não é registro de imóvel, tampouco sentença judicial faz publicidade perante terceiros.
Alertamos que muitas imobiliárias não seguem estritamente a lei, deveriam pois fundamentalmente servem para essas
soluções, não informam do risco de se regularizar a
documentação, e devem ser acionadas judicialmente se
causaram algum dano à quem as contratou, cabe lembrar que na relação do vendedor/comprador com a imobiliária cabe inclusive o famoso dano moral, contra a imobiliária ou
corretor.
Se o novo proprietário ficou responsável por registrar o
bem, e não o fez, poderá também ser acionado pelo antigo
proprietário, a regra geral é que quem deu causa ao prejuízo
do outro responde inclusive com danos morais, pelo dano
causado.

Sim a procuração registrada em cartório, é um instrumento
de outorga temporário. Quem passa a procuração deve saber dos riscos deste documento, assim pode-se fazer acordo em nome do proprietário matriculado em registro, com a procuração, acaso o acordo seja descumprido quem responde é
quem passou a procuração, mas eventualmente poderá levar o imóvel para leilão do novo proprietário, pois a dívida
acompanha a coisa (propter rem). A procuração deve prever a possibilidade de se negociar dívidas inclusive condominiais.
E deve ter um prazo razoável de assinatura. Lembrando que
não são aceitos substabelecimentos – (procuração de
procuração) justamente pelo caráter temporário do documento
original.

Novamente os juros cobrados são os legais, o Código de
Processo Civil em seu Artigo 916, permitiu apenas o
parcelamento em 6 vezes, com 30% de entrada, e correções
futuras nas demais parcelas, atualizadas de 1% ao mês futuro e correção monetária futura.
Prevendo a dificuldade de muitas pessoas neste pagamento de apenas 06 vezes os condomínios, respaldados nas normas contratuais dos “acordos extrajudiciais”, permitem em alguns casos parcelamentos maiores, se o seu condomínio permite estes parcelamentos fique ciente de que as parcelas futura precisam ser corrigidas com 1% mais correção monetária, assim jamais teremos parcelas “secas”, ou seja, jamais um débito de R$6.000,00 reais, será dividido em 06 parcelas de R$1.000,00, pois em cada parcela a ser paga será aplicada a incidência futura pelos meses que faltam devidamente corrigidas, e por isso é quase impossível haver descontos em débito condominial, sindico que dá desconto pode sofrer ação de prestação de contas

Sim, embora a antecipação de pagamentos seja melhor
explicada pelo Código de Defesa do Consumidor que não se
aplica nas relações condominiais, o bom senso jurídico, nos
diz que, se eu efetuo um acordo em 10 vezes, pago duas
parcelas e na terceira, obtive algum dinheiro para quitar
todas as demais, devo pedir um recálculo para que se possa
gerar um boleto descontando os juros e correções futuras já
aplicados por estimativa ao cálculo.

O Acordo Extrajudicial, é um benefício concedido pelo
condomínio ao condômino devedor, é uma tentativa
extrajudicial de composição amigável, ou seja, de se resolver a dívida sem que seja preciso um processo ou até mesmo para se extinguir processos em andamento, permitindo ao devedor um parcelamento que caiba em suas finanças muitas vezes de forma melhor que a prevista legalmente de apenas 06 parcelas.
Os acordos extrajudiciais preveem cláusulas de multa por
descumprimento, a multa pelo descumprimento é diferente da multa pelo atraso da pergunta 2, aqui a multa pode ser de até 30% a depender de como cada condomínio trata seus inadimplentes, pois a chance dada foi sobretudo maior. Assim assumir uma acordo é ter conhecimento de que precisa cumprilo sob pena, de se aumentar os débitos, nos sempre enaltecemos isto. Os acordos estipulam também que outros custos finais são da responsabilidade do devedor.

Custas são todos os dispendidos necessários à
formalização do acordo judicial ou extrajudicial, que foram
antecipados pelo condomínio, e compõe o acordo. Como exemplo, são os documentos necessários para se formalizar um acordo retirados pelo condomínio como um registro, desarquivamento processual, os custos de deslocamento para se recolher assinaturas, boletos bancários cujo dispêndio foi cobrado do condomínio para sua geração, taxas e emolumentos judiciais em casos de processos, ou na iminência destes, etc. São assim todos débitos que surgiram unicamente pela situação de inadimplência, e por isso são cobrados dos devedores.

Novamente é válida e legal a cobrança de boleto, a lei
que muitos imaginam ser válida, não vale para a relação
condominial, aqui não se aplica a relação de consumo disposta no Código de DEFESA DO CONSUMIDOR. Recente julgado do STJ ainda determinou a validade desta cobrança, de boletos bancários, inclusive para as demais dívidas normais RESP 1439.314 de 2020.

Sim os acordos extrajudiciais preveem cláusulas de
antecipação de vencimentos, assim se considera descumprido
o acordo com a primeira parcela não paga, alguns condomínios
porém permitem a aplicação da penalidade unicamente na parcela não paga, não sendo uma regra geral, cabe caso a
caso devendo o devedor saber que está em risco rela de
execução e deve o quanto antes regularizar sua situação

Não, certamente está se olhando unicamente para o valor
da ação inicial ao tempo do protocolo, a citação recebida
determina que além do valor devidamente corrigido, deve-se pagar honorários e as custas processuais, muitas vezes o
processo já foi ingressado há bastante tempo, a citação é
que ocorreu recentemente. Neste sentido todos os encargos
explicados acima estão ocorrendo contra o devedor. Em alguns casos ainda ficou se devendo os meses posteriores, além dos custos judiciais que são bastante expressivos, por isso devese verificar os meses em aberto que já são passados ao devedor uma vez que podem ser incluídos no processo independente do pedido art. 323 CPC.

A melhor dica que damos é a rapidez na negociação, se o
condomínio permitir esta negociação, é preciso saber que o
débito atualiza dia a dia ao importe de 1% ao mês, o que
acaba acumulando um valor expressivo se houver débitos
continuados, assim quanto antes se firmar um pagamento ou uma acordo, antes se terá reduzido juros e correções.
Com uma estatística própria, de que 80% da pessoas alegam que nunca receberam um aviso, são justamente as que não se preocuparam nas atualizações cadastrais, a segunda dica que damos é a que os cadastros precisam ser atualizados, é um dever do condômino pagar, e sendo assim a melhor forma de ser informado o quanto antes é ter seu cadastro de telefone e-mail aplicativos de mensagens atualizado, junto a administração, pois como dito não é ônus do condomínio o aviso prévio.
A terceira e importante dica é de que se mantenha o contato
em caso de inadimplência, mesmo que de acordos, alguns
condomínios permitem renegociações, é muito perigoso se
abandonar qualquer tipo de renegociação, que poderia
resolver-se novamente.

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